Advogado Imobiliário em Campo Limpo Paulista
Contratos de compra e venda, locação, regularização de imóveis e disputas imobiliárias, da negociação ao litígio.
O que é Direito Imobiliário?
O Direito Imobiliário trata das relações jurídicas sobre compra, venda, locação, uso e regularização de imóveis, sejam residenciais, comerciais ou rurais. Vai da análise de um contrato antes da assinatura até litígios sobre despejo, vícios de construção, posse e imóveis sem documentação completa.
Nessa área, a verificação prévia costuma evitar problemas: revisar o contrato e conferir a situação do imóvel antes de fechar o negócio reduz a chance de uma ação judicial depois.
Principais casos que atendemos
- Compra e venda de imóveis. Análise da matrícula, das certidões do vendedor e do imóvel, do contrato e das etapas até a escritura e o registro, que é o ato que transfere a propriedade.
- Locação residencial e comercial. Elaboração e revisão de contratos de locação, garantias, reajuste e renovação, inclusive a ação renovatória em locações comerciais.
- Despejo e cobrança de aluguel. Notificação e ação de despejo por falta de pagamento ou término do contrato, com cobrança dos valores em atraso. O procedimento depende do tipo de contrato e da garantia oferecida.
- Usucapião. Regularização da propriedade pela posse prolongada, judicialmente ou em cartório, conforme a modalidade e o tempo de posse.
- Regularização de imóveis. Imóveis sem escritura, com área divergente da matrícula, com construção não averbada ou ainda em nome de pessoa falecida. O caminho pode envolver retificação de registro, usucapião, regularização fundiária (Reurb) ou inventário.
- Imóvel comprado na planta. Atraso na entrega, vícios de construção, cobrança de taxas e distrato com construtoras e incorporadoras, com base no contrato e na legislação aplicável.
- Contrato de gaveta. Imóveis adquiridos por contrato particular sem registro. Em alguns casos é possível pedir a adjudicação compulsória, inclusive em cartório, para obter a escritura.
- Condomínio e vizinhança. Cobrança de cotas condominiais, conflitos sobre áreas comuns, divisas e direito de vizinhança.
Como funciona o atendimento
O atendimento começa pela análise da matrícula do imóvel e dos documentos disponíveis, como contratos, comprovantes e registros, para entender a situação jurídica e as opções. O caminho pode ser uma negociação, uma notificação ou uma ação judicial, e os prazos e as etapas de cada alternativa são explicados antes da decisão. Nos casos preventivos, como compra e venda e locação, a análise ocorre antes da assinatura, quando há mais margem para ajustar o contrato.
Documentos que você deve separar
Dependendo do caso, ajudam na análise:
- Documentos pessoais das partes
- Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis
- Contrato de compra e venda, promessa, locação ou cessão, assinado ou em minuta
- Comprovantes de pagamento de parcelas, aluguéis e taxas
- IPTU, certidões de débitos e declaração de quitação condominial
- Habite-se, projeto e documentos da construção, quando houver
- Notificações, mensagens e e-mails trocados entre as partes
- Fotos e laudos, nos casos de vícios de construção
Atendimento em Campo Limpo Paulista, Jundiaí, Várzea Paulista, Jarinu e região, de forma presencial no escritório ou online.
Perguntas sobre direito imobiliário
O que verificar antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel?
É importante conferir a matrícula atualizada do imóvel, para checar ônus, penhoras e irregularidades, a situação do vendedor, eventuais dívidas de IPTU e condomínio e se o imóvel tem habite-se e corresponde ao que está registrado. Também vale conferir as certidões de ações e protestos em nome do vendedor. Uma análise jurídica prévia evita surpresas depois da assinatura, quando as soluções costumam ser mais demoradas.
Como funciona o despejo por falta de pagamento de aluguel?
O locador pode notificar o inquilino e, não havendo pagamento ou acordo, ajuizar ação de despejo cumulada com cobrança dos valores em atraso, conforme a Lei do Inquilinato. O prazo e o rito dependem do tipo de contrato e de cláusulas específicas, como a existência de garantia (fiador, caução ou seguro-fiança). Antes da ação, costuma-se notificar o locatário e tentar uma solução amigável, o que pode reduzir o tempo e o custo do conflito.
O que é usucapião e quando ele pode ser pedido?
Usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse com ânimo de dono, exercida de forma contínua e sem oposição durante o prazo previsto em lei. Os prazos vão de 5 a 15 anos, conforme a modalidade (urbana especial, ordinária ou extraordinária, entre outras). Pode ser reconhecida pela Justiça ou, em alguns casos, em cartório, e é um caminho comum para regularizar imóveis ocupados há anos sem escritura.
Como regularizar um imóvel sem documentação completa?
O caminho depende da situação: pode envolver usucapião, retificação de área no registro de imóveis, regularização fundiária (Reurb) ou inventário, quando o imóvel ainda está em nome de pessoa falecida. A análise da matrícula e do histórico do imóvel é o primeiro passo para identificar qual procedimento se aplica. Os documentos exigidos variam conforme o caminho escolhido e as regras do município e do cartório.
Quem responde por vícios de construção em um imóvel comprado na planta?
A construtora responde pelos vícios de construção. O Código Civil prevê garantia de cinco anos para a solidez e a segurança da obra, e o Código de Defesa do Consumidor fixa prazos para reclamar de vícios aparentes e ocultos. O comprador deve formalizar a reclamação por escrito assim que identificar o problema e preservar provas, como fotos e laudos. Um laudo técnico ajuda a delimitar a origem e a extensão do problema.
Atraso na entrega do imóvel na planta dá direito a indenização?
Os contratos costumam prever um prazo de tolerância para a entrega, que a Lei 13.786/2018 limita a 180 dias corridos quando previsto de forma expressa. Passado esse período, o comprador pode ter direito às penalidades previstas em contrato e na lei e, em certos casos, pode pedir a rescisão. A análise depende do que foi pactuado e das causas do atraso.
